行业观察:物业消防安全管理体系方案怎么做? 发布时间:2019-05-15 16:16 作者:Allen

  孟德斯鸠曾说:“人民的安全就是最高的法律。”《中华人民共和国消防法》第18条,公安部《机关、团体、企事业单位消防安全管理规定》第十条,都明确规定了物业管理单位的各项消防安全职责,规定“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维修管理,提供消防安全防范服务”,《消防法》第64条、第73条规定,违反本法规定可被处以十日以上行政拘留,构成犯罪的依法追究刑事责任。

  物业消防安全建设的课题,在我们国家已经是社会各界聚焦已久的重点,人防、物防、技防、法规、宣传,围绕“五位一体”建立的物业消防安全机制,做好物业消防安全管理工作是物业管理的重中之重。物业消防安全体系的有效运行,关乎千家万户,是防范化解火灾风险的关键一环,是提高人民幸福感、安全感的重要手段。

  而目前,摆设式消防、应付式管理、过场式检查现象在各物业项目里普遍存在。物业消防安全管理,能否实时监管并且有效纠正物的不安全状态、人的不安全行为、执行的不规范机制,是一个职业能力建设问题,更是一个法律风险防范问题,须不断完善物业消防安全管理。本文将通过论述物业消防安全管理的必要性、物业消防安全建设的难点汇总、物协统筹建立作业指导书的思路、物业消防安全建设方案的核心理念,分享笔者在物业消防安全管理体系建设方面的思考。

  物业消防安全管理的根源在于资源的闲置、执行的脱节、机制的僵化。破题之要,就在整合资源、强化执行、盘活机制。

  一是消防安全工作在物业服务企业中普遍存在弱化的现象。一方面,消防管理工作是一项隐性、长期化的工作,且就单个项目而言发生概率低,与物业企业品质和利益关联度低;另一方面,相关政策标准不明确,易产生投机行为。

  二是开发商建管脱节,留下火灾隐患。开发建设与物业管理存在明显的脱节,开发商未从物业的生产、流通与消费的全过程出发来设计、施工和监督。这种建与用、建与管脱节的现象,造成物业投入使用和消费过程中建筑消防安全分区、分隔、疏散不合理,消防设施设备不齐全不配套,留下先天隐患。

  三是消防设备维修资金使用率低。根据《消防法》规定:“消防设施应完整有效”,但具体标准不明,使得物业服务企业申请资金依据不清晰、与业主沟通成本过高,影响维修资金的申请。同时,在资金申请过程中,审批环节繁琐、进度缓慢,导致资金利用时效长。

  四是物业服务企业鉴于服务业主的身份定位,在管理上手段不硬、办法不多,面对诸如占用消防通道、破坏消防设施、堵塞应急通道等行为时无能为力。而且,责任追究渠道不畅,依法来讲,违反了消防法律法规,应当追究行政责任。但很多行为并非物业服务企业直接所为,部分业主我行我素无视物业劝诫,这种情况单处罚物业服务企业不尽合理且标本都不治,而执法部门要对众多的业主或物业使用者直接实施处罚又难以实行。

  五是从业人员素质亟待提高,基本消防设施尤其是消防中央控制设备使用需要专业技能,发生火警后,未进行专业技能培训的从业人员手足无措,对初期火灾都无及时处置能力。

  六是应急管理严重缺位,没有应急救援预案,应急物资和应急手段匮乏,消防值班、日常巡查、应急救援只停留在制度上,形同虚设,隐患排查毫无作为,一旦发生火警,更是瞬间陷于瘫痪。

  七是消防宣传流于形式,物业公司多数都是宣传栏里一贴了事,业主不关注、不参与,消防常识和自救常识的缺失,导致火患频发,逃生不力,甚至由于现场混乱,干扰消防救援,造成踩踏、跳楼等次生灾害。

  物业行政主管和应急管理部门虽肩负法定职责,面对众多节点单位,要做到时时参与,事事亲为,显然难以实现,同时也与行政效率相悖。最佳途径就是充分利用好物协组织行业协会的抓手作用,以点带面事半功倍。本区域物业管理协会,拥有把脉行业痛点、一揽子解决症结的主导优势、信息优势、专业优势、人才优势、舆论优势以及与之相配套的公益职责、引领作用和推进能力,在全面推进物业消防安全建设事业上,它是行政统筹体系下的最佳推动主体。行政指引+物协整合,共同设计作业指导书,结合本区域物业服务企业规模、硬件、管理重点,分类指导汇编成册,形成大、中、小型物业公司各自对应的普适方案。

  物协应当积极争取行政指导,通过调研梳理,联合相关协会、大专院校,对接物业行政和应急管理等行政主管部门,拟定提交可行方案、共同制订维护保养标准和服务费用标准,明确责任清单,上报行政部门,形成规范性文件。然后选择大中小各层级物业会员单位试点运行,增加实操性,出具作业指导书,建立普适性方案。由物业管理协会组织专场宣传培训、专项巡查,经物业行政主管部门、应急及相关部门授权进行预考核、预督导,各物业服务企业按部就班、清单推进,最后由物业主管部门和应急及相关部门清单检查、动态修正,可以建立起一套方案牵引、协会宣传培训、业内查改、行政督导的物业消防安全体系。

  掌握火灾规律紧盯关键节点,建立阶梯式火灾阻断预案,掌握住宅小区火灾的普遍规律,按照“消防意识薄弱—隐患量变积累—起火预警缺失—初火处置不力—火灾最终酿成—自救技能缺失—次生灾害延伸”,逐个节点建立对应阻断预案,将消防安全管理的立体化需求、节点化需求、群防化需求整合,建立物业消防安全管理的智能化方案。

  强化消防意识的宣传工作,要坚持“了解消防、遵守消防、关注消防、参与消防”的目标导向,采取平面宣传、体验活动、趣味互动、智慧云模块推送等多种形式,切实强化物业服务企业的社会责任担当,真正让广大业主的消防意识入脑入心。

  强化政策设计的实践导向,呼吁行政主管部门主动出击,加强监管脱节消防隐患的源头治理,支撑物业维护消防设施的纠错手段,简化强化消防设施应急维修资金的使用程序,做好程序的监督,保证资金安全使用的前提下,快捷、有效,真正用于消防设施完善。

  强化物协与应急管理部门的协调联动机制,以专业性保障标准化、权威性保障规范化,建立消防安全法律法规及标准更新的共享机制,夯实对物协编制行业性消防安全类文件的精准信息支撑。探索对物协组织消防安全检查的指导机制,编制本区域社区火灾事故系列案例,由应急管理部门消防专家以案说法罗列火患死角,杜绝检查遗漏。

  强化物协的行业自律功能,制度性系统性推动火灾阻断方案的有效落地:一是要凝聚协会的约束合力,为落地机制进行权威背书;二是细化落地举措,由物协与物业主管部门、应急管理部门共同设立培训机构对物业服务企业进行方案输出,组织实施物业服务企业行业性消防督导联合检查;三是结合培训考核结果进行督导检查评分,建立“物业服务企业消防安全评价评分动态管理机制。

  多措并举、统筹推进,引领本区域物业服务企业严格遵守《消防法》,自觉践行《火灾阻断方案的落地机制》,确保消防技能强化到组、责任分解细化到人,实现隐患排查到位、预警反应迅捷、衔接保障得当、初火扑救及时、组织救援有序。

  做好消防安全管理工作,是每个物业人义不容辞的神圣使命,更是物业管理行业的社会责任担当。物业管理协会有责任有义务积极探索,主动作为,积极配合物业主管部门和应急管理部门整合资源盘活机制,以有效手段显著降低火灾事故率。

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